Fiscalité
Le statut LMP / LMNP
Dans un environnement fiscal devenu très contraignant, le statut de la location meublée demeure une opportunité offrant la possibilité de réaliser de substantielles économies d’impôts, cependant il est primordial de faire au préalable une étude approfondie et de consulter des professionnels.
Le principe est simple : vous investissez dans l’immobilier et vous percevez des loyers non imposables, garantis par un bail commercial, pendant une longue durée.
La fiscalité applicable aux revenus des locations meublés relève de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) dans le cadre de l’impôt sur le revenu, ce qui a pour conséquence d’autoriser le contribuable à amortir les immobilisations affectées à l’activité locative.
L’investisseur dispose alors d’un choix entre deux options (micro BIC ou BIC réel), ce qui a une incidence sur son imposition :
- Micro BIC : L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % et l’investisseur est donc imposé uniquement sur 50 % des loyers HT.
- BIC réel (recommandé par LMNP PATRIMOINE) : par le jeu d’amortissement, l’investisseur n’est redevable d’aucun d’impôt sur les loyers perçus pendant une longue durée (entre 15 et 30 ans).
Dans le cadre du régime BIC réel, le loueur en meublé a la possibilité de déduire des loyers perçus, toutes les charges liées à son activité :
– Les frais d’établissement, tels que les frais de notaire ou de constitution de société
– Les impôts locaux
– Les frais de gestion et d’assurances
– Les frais d’entretien et de réparation
– Les intérêts d’emprunt
Ce statut permet, de surcroît, sous certaines conditions, de bénéficier d’une exonération de l’impôt sur les plus-values en cas de revente des biens immobiliers. D’ailleurs, il est possible de se prévaloir, dans certains cas, d’une exonération de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Loueur en meublé professionnel ou non professionnel ?
Pour être considéré comme un loueur en meublé professionnel (LMP), il convient de remplir les trois conditions suivantes :
– Il faut être inscrit au Registre du Commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel
– Les revenus locatifs annuels bruts doivent dépasser 23.000 euros / an
– Les revenus locatifs doivent dépasser les revenus professionnels du foyer fiscal
Les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) ne font l’objet d’aucune définition fiscale spécifique. En effet, ils correspondent aux personnes qui ne remplissent pas l’une des trois conditions requises pour être qualifiées de « loueur en meublé professionnel ». Il suffit que l’une des trois conditions ci-dessus énoncées ne soit pas satisfaite pour que l’activité soit considérée comme exercée à titre non professionnel.
Comme mentionné plus haut, l’activité de location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), elle autorise le contribuable à amortir les immobilisations affectées à l’activité locative. Pour ce qui concerne les frais liés à l’occasion de l’acquisition du bien, (droit d’enregistrement, frais de notaire, commission de l’intermédiaire, frais de la création de la société le cas échéant) le loueur en meublé dispose de deux options :
– Il a la possibilité de les affecter au premier exercice, générant un déficit fiscal (cette option est intéressante pour le louer meublé professionnel qui peut imputer les
déficits fiscaux sur ses revenus globaux)
– Soit les ajouter au montant des immobilisations et les amortir dans les mêmes conditions
Cette dernière solution est recommandée au loueur en meublé non professionnel dans la mesure où il n’est pas intéressant, au plan fiscal, de créer des déficits dans ce régime. En effet, dans le statut de la Location Meublée Non Professionnelle, les déficits fiscaux sont imputables sur les BIC de même nature enregistrés dans l’année ou au cours des 10 années suivantes.